Bringen wir das Fazit gleich vorweg: Der „Stückpreis" der Zinsen ist bei beiden Tilgungsarten exakt gleich — in jedem Fall sind die Zinsen eines Monats Ihre aktuelle Restschuld mal dem Monatszins. Der Gesamtzins unterscheidet sich nicht, weil eine Methode günstiger wäre, sondern weil die gleiche Tilgung am Anfang mehr Kapital zurückzahlt, Sie also weniger schulden, und weniger Schulden erzeugen naturgemäß weniger Zinsen.
Sobald das klickt, fügt sich alles Weitere zusammen.
Was jede Methode tatsächlich tut
Gleiche Rate (Annuität): Die monatliche Gesamtzahlung ist fest. Die Bank errechnet einen Betrag, und Sie zahlen 30 Jahre lang jeden Monat dasselbe. Am Anfang ist der größte Teil Zinsen und wenig Kapital; mit der Zeit steigt der Kapitalanteil.
Gleiche Tilgung: Der Kapitalanteil ist jeden Monat fest (Gesamtkapital ÷ Anzahl der Perioden), und die Zinsen des Monats kommen obendrauf. Weil das Kapital stetig fällt, sinkt die Zahlung Monat für Monat — am höchsten im ersten Monat, am niedrigsten im letzten.
Gemeinsam ist beiden: Die Zinsen entsprechen immer „Restschuld × Monatszins". Der einzige Unterschied ist, wie schnell das Kapital zurückgezahlt wird.
Einmal durchrechnen
Nehmen wir ein Darlehen von 1.000.000, einen Jahreszins von 3,1 % (Monatszins etwa 0,2583 %), über 30 Jahre (360 Perioden).
| Posten | Gleiche Rate | Gleiche Tilgung |
|---|---|---|
| Erster Monat | etwa 4.270 | etwa 5.361 |
| Letzter Monat | etwa 4.270 | etwa 2.785 |
| Zahlungsverlauf | konstant | fällt um etwa 7 pro Monat |
| Gesamtzins | etwa 537.000 | etwa 466.000 |
| Zinsdifferenz | Gleiche Tilgung zahlt etwa 71.000 weniger | |
Die Zahlen sind klar: Gleiche Tilgung spart rund 71.000 an Gesamtzins, zum Preis einer um etwa 1.090 höheren ersten Monatszahlung, die über eine beträchtliche Strecke anhält.
Anders betrachtet: Diese 71.000 sind nicht „gespart" — sie sind mit „am Anfang 1.090 mehr pro Monat" erkauft. Sie entscheiden sich für schnelleres Zurückzahlen, nicht für günstigeres Leihen.
Die entscheidende Weggabelung: vorzeitige Tilgung ändert alles
Das ist der meist übersehene Teil, und für viele der wichtigste.
Wenn Sie vorhaben, das Darlehen die vollen 30 Jahre zu halten, ist der Unterschied zwischen den beiden Methoden jene 71.000. Wenn Sie aber vorhaben, innerhalb von 5 bis 10 Jahren vollständig zu tilgen oder zu verkaufen, ändert sich das Bild vollständig:
- Die gleiche Rate tilgt am Anfang überwiegend Zinsen, sodass sehr wenig Kapital sinkt. Nach 5 Jahren hätten Sie insgesamt etwa 256.000 gezahlt, davon nur etwa 90.000 Kapital, sodass 910.000 offen bleiben.
- Die gleiche Tilgung zahlt Kapital schneller zurück, sodass nach 5 Jahren etwa 167.000 Kapital getilgt sind und etwa 833.000 offen bleiben.
Das heißt: Tilgen Sie nach 5 Jahren vollständig, ist die Restschuld bei gleicher Tilgung etwa 77.000 niedriger — Sie haben dieses Mehr an Kapital bereits eingezahlt. Dieses Geld ist kein Gewinn; es ist Geld, das Sie der Bank früh gegeben haben.
Der Test läuft also darauf hinaus: Haben Sie eine bessere Verwendung für dieses zusätzliche Geld?
Drei Fragen, die Sie sich stellen sollten
Frage eins: Ist die höhere Anfangsrate tragbar?
Ein erster Monat von 5.361 bei gleicher Tilgung gegenüber 4.270 bei gleicher Rate ist eine Lücke von über tausend. Macht das jeden Monat eng, zwingen Sie sich nicht in die gleiche Tilgung. Eine Hypothek läuft 30 Jahre, und das Risiko eines Liquiditätsbruchs in den ersten Jahren wiegt weit schwerer als die Zinsdifferenz.
Viele Banken verlangen, dass das Einkommen die Monatszahlung doppelt abdeckt. Bei gleicher Tilgung kommen Sie womöglich nicht einmal durch die Genehmigung. Das ist eine sehr reale Einschränkung.
Frage zwei: Wie lange wollen Sie es halten?
Je länger Sie halten, desto mehr zählt die Zinsersparnis der gleichen Tilgung. Verkaufen oder ziehen Sie womöglich innerhalb von 3 bis 5 Jahren um, schrumpft der praktische Unterschied zwischen beiden stark — Sie bekommen den Nutzen langfristiger Zinsersparnis nicht, haben aber schon vorab mehr Kapital überzahlt.
Frage drei: Hat Ihr Geld eine andere Verwendung?
Das ist der Kern. Liegt der Hypothekenzins bei gut 3 % und haben Sie einen stabilen Anlagekanal mit 4 %+ Rendite, ist das Geld in der Hand das bessere Geschäft, und Sie sollten die niedrigere Zahlung der gleichen Rate wählen. Umgekehrt: Liegt Ihr überschüssiges Geld auf einem Girokonto, ist vorzeitige Tilgung faktisch eine risikofreie 3-%-Rendite, und gleiche Tilgung (oder einfach zusätzliche Kapitaltilgung) ist mehr wert.
Ein paar verbreitete Irrtümer
- „Gleiche Tilgung ist das bessere Geschäft" — nicht zutreffend. Der Stückpreis der Zinsen ist derselbe; nur der Rückzahlungsrhythmus unterscheidet sich. Ob es „besser" ist, hängt von Ihren Opportunitätskosten ab, nicht von der Methode selbst.
- „Bei gleicher Rate verdient die Bank mehr an Ihnen" — der Zinssatz ist bei beiden identisch. Empfiehlt eine Bank die gleiche Rate, liegt das oft schlicht daran, dass die Genehmigung leichter ist (niedrigere Zahlung, geringere Einkommensanforderung), nicht unbedingt daran, Sie auszupressen.
- „Vorzeitige Tilgung sollte immer die Laufzeit verkürzen" — nicht unbedingt. Die Laufzeit zu verkürzen spart mehr Zinsen, lässt die Zahlung aber unverändert und womöglich weiter eng; die Zahlung zu senken verbessert sofort den Cashflow. Das sind zwei verschiedene Ziele; wählen Sie nach Ihrem tatsächlichen Bedarf.
- „Je früher vorzeitig getilgt, desto besser" — im Großen und Ganzen richtig, da Zinsen auf die Restschuld erhoben werden, je früher Sie also Kapital reduzieren, desto mehr künftige Zinsen sparen Sie. Prüfen Sie aber, ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt (üblich ist ein Prozentsatz bei Tilgung im ersten Jahr oder eine Obergrenze für die Zahl der Tilgungen pro Jahr).
Warum der reine Gesamtzinsvergleich irreführt
Inzwischen sehen Sie es wahrscheinlich: Der reine Gesamtzinsvergleich führt in die Irre, weil die beiden Methoden Ihr Geld unterschiedlich lange binden.
Das rigorose Vorgehen ist, die Zahlungsströme auf einen einzigen Zeitpunkt abzuzinsen und dann zu vergleichen. Für einen gewöhnlichen Käufer ist das aber übertrieben — die drei Fragen (Tragbarkeit der Rate, Haltedauer, andere Verwendung des Geldes) genügen in der Praxis.
Eine weitere Warnung: Die Zahlen oben sind eine statische Rechnung bei festem Zins. In Wirklichkeit passt sich der LPR an und Ihre Zahlung ändert sich mit. Nach dem Neufestsetzungstermin (meist der 1. Januar oder der Jahrestag der Auszahlung) wird die Zahlung zum neuen Zins neu berechnet.
Selbst durchrechnen ist der zuverlässigste Weg
Artikel im Netz nutzen allgemeine Annahmen, und Ihre eigene Lage (Darlehenshöhe, Zins, Laufzeit, ob es ein Kombidarlehen ist) kann das Ergebnis erheblich ändern. Führen Sie den Vergleich zweimal selbst durch:
Nutzen Sie den Hypothekenrechner einmal für die gleiche Rate und einmal für die gleiche Tilgung und schauen Sie auf drei Zahlen: wie stark sich die erste Zahlung unterscheidet, wie stark sich der Gesamtzins unterscheidet und wie stark sich die Restschuld am Ende der von Ihnen tatsächlich geplanten Haltedauer unterscheidet. Diese dritte Zahl treibt die Entscheidung oft am meisten, doch die meisten berechnen sie nie.
Alles wird lokal in Ihrem Browser berechnet, also gibt es keine Datenschutzbedenken, auch nicht mit echten Darlehenszahlen.
Wollen Sie zudem wissen, wie viel Monatszahlung Ihr Nettogehalt tragen kann, kombinieren Sie dies mit dem Einkommensteuerrechner, um Ihr Nettogehalt zu ermitteln, bevor Sie entscheiden. Die Zahlung innerhalb von 40 % des Nettogehalts zu halten, ist ein einigermaßen sicherer Bereich.