So funktioniert der Hypothekenrechner
Für die meisten Menschen ist eine Hypothek die größte Schuld ihres Lebens, und die Wahl der Rückzahlungsform hat erheblichen Einfluss auf die gesamten Zinszahlungen. Dieses Werkzeug rechnet beide gängigen Formen vollständig durch, inklusive der Aufschlüsselung je Periode, damit Sie entscheiden können.
Annuität und Ratentilgung im Unterschied
Annuität (gleichbleibende Rate): Die Gesamtzahlung je Periode bleibt unverändert. Anfangs besteht sie überwiegend aus Zinsen und kaum aus Tilgung; mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil. Vorteil ist die feste Monatsrate, die die Liquiditätsplanung erleichtert — gut für Angestellte mit stabilem Einkommen. Nachteil: die gesamten Zinsen sind höher als bei der Ratentilgung.
Ratentilgung (gleichbleibender Tilgungsanteil): Der je Periode getilgte Betrag ist fest (Darlehenssumme ÷ Anzahl Perioden), die Zinsen berechnen sich auf die Restschuld, sodass die Rate Monat für Monat sinkt. Vorteil sind geringere Gesamtzinsen, Nachteil eine hohe Anfangsbelastung. Passt zu Menschen mit höherem Einkommen oder mit erwartetem Einkommensrückgang.
Die Formeln lauten:
- Annuität =
Kapital × Monatszins × (1+Monatszins)^Perioden ÷ [(1+Monatszins)^Perioden - 1] - Ratentilgung: Tilgung je Periode =
Kapital ÷ Perioden, Zins in Periode n =Restschuld × Monatszins
Was günstiger ist
Betrachtet man nur die Gesamtzinsen, spart die Ratentilgung mehr. Bei 1.000.000 über 30 Jahre zu 3,1% liegt der Unterschied in den Gesamtzinsen typischerweise im Bereich mehrerer hunderttausend. Die Ratentilgung bedeutet aber eine deutlich höhere Anfangsrate. Fließt diese Differenz in eine andere Anlage, die mehr als der Hypothekenzins einbringt, ist die Annuität nicht zwangsläufig der Verlierer.
Umgekehrt: Wenn Sie einfach eine kleinere Monatsrate und mehr verfügbares Geld möchten, passt die Annuität besser. Die eigentliche Frage ist nicht, was „günstiger" ist, sondern was zu Ihrem Cashflow und Ihrer Fähigkeit passt, Geld arbeiten zu lassen.
Zum Zinssatz
Hypothekenzinsen werden als Referenzzinssatz (LPR) plus oder minus einer Marge gebildet. Der LPR für Laufzeiten über fünf Jahre wird von Zeit zu Zeit angepasst, und bestehende Kredite werden am jährlichen Neufestsetzungstag auf den neuen LPR umgestellt. Dieses Werkzeug rechnet mit einem festen Zinssatz, was für Schätzungen und Vergleiche taugt — maßgeblich sind die tatsächlichen Zahlungen laut Ihrem Bankvertrag.
Über Sondertilgung nachdenken
Ob eine vorzeitige Rückzahlung sinnvoll ist, hängt am Vergleich zwischen Hypothekenzins und dem, was Ihr Geld sonst erwirtschaften könnte. Bei 3,1% Hypothekenzins ist die Opportunität einer Sondertilgung hoch, wenn Sie eine risikoarme Anlage mit stabil über 4% finden. Zwei Dinge sind aber zu bedenken. Erstens ist bei einer Annuität in mittleren und späten Jahren der Zinsanteil an der Restschuld klein, sodass eine Sondertilgung wenig spart. Zweitens verlangen manche Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung oder schränken den Zeitpunkt ein.
Häufige Fragen
Warum stimmt das Ergebnis nicht exakt mit der Bank überein?
Drei häufige Gründe. Die Bank rechnet tagesgenau ab, dieses Werkzeug in vollen Monaten. Die Bank behandelt die erste oder letzte Periode eventuell irregular. Und eine Zinsänderung während der Laufzeit teilt die Zinsen auf zwei Sätze auf. Die Ergebnisse hier dienen Schätzung und Vergleich — maßgeblich ist der Tilgungsplan Ihrer Bank.
Wie funktioniert ein Kombidarlehen?
Wählen Sie „Kombidarlehen" und tragen Sie Betrag und Zinssatz des kommerziellen Darlehens und des Wohnungsfondsdarlehens getrennt ein; das Werkzeug rechnet beide und summiert sie. Wohnungsfondsdarlehen haben je Stadt eine Obergrenze, und alles darüber läuft nur über ein kommerzielles Darlehen — daher gibt es Kombidarlehen.
Kann ich unterwegs von Ratentilgung auf Annuität wechseln?
Grundsätzlich ja, per Antrag bei der Bank. Manche Banken verlangen eine Gebühr oder begrenzen die Häufigkeit. Nach dem Wechsel wird alles auf Basis von Restschuld und Restlaufzeit neu berechnet. Die Regeln unterscheiden sich je Bank, fragen Sie also zuerst bei der bearbeitenden Filiale nach.
Werden meine Daten hochgeladen?
Nein. Alles wird in Ihrem Browser berechnet. Darlehenssumme, Zinssatz und weitere Angaben verlassen Ihr Gerät nie.