Mettiamo subito in chiaro la conclusione: il «prezzo unitario» degli interessi è esattamente lo stesso con entrambe le modalità di rimborso — in ogni caso gli interessi del mese sono il capitale residuo moltiplicato per il tasso mensile. Gli interessi totali differiscono non perché una modalità sia più economica, ma perché il capitale costante rimborsa più capitale all'inizio, quindi dovete meno, e meno debito genera naturalmente meno interessi.
Una volta che questo è chiaro, tutto il resto va a posto.
Cosa fa davvero ciascuna modalità
Rata costante (annuità): l'importo totale mensile è fisso. La banca calcola un'unica cifra e voi pagate la stessa somma ogni mese per 30 anni. All'inizio la maggior parte sono interessi e poco capitale; con il tempo la quota capitale cresce.
Capitale costante: il capitale di ogni mese è fisso (capitale totale ÷ numero di periodi), e gli interessi del mese si aggiungono sopra. Poiché il capitale continua a calare, la rata diminuisce mese dopo mese: massima nel primo mese, minima nell'ultimo.
Ciò che hanno in comune: gli interessi sono sempre pari a «capitale residuo × tasso mensile». L'unica differenza è quanto rapidamente si rimborsa il capitale.
Facciamo i conti
Prendiamo un prestito di 1.000.000, un tasso annuo del 3,1% (tasso mensile circa 0,2583%), su 30 anni (360 periodi).
| Voce | Rata costante | Capitale costante |
|---|---|---|
| Primo mese | circa 4.270 | circa 5.361 |
| Ultimo mese | circa 4.270 | circa 2.785 |
| Andamento della rata | costante | cala di circa 7 al mese |
| Interessi totali | circa 537.000 | circa 466.000 |
| Differenza di interessi | Il capitale costante paga circa 71.000 in meno | |
I numeri sono chiari: il capitale costante fa risparmiare circa 71.000 di interessi totali, al costo di una prima rata più alta di circa 1.090, sostenuta per un tratto considerevole.
Visto in altro modo: quei 71.000 non sono «risparmiati» — sono comprati con «1.090 in più al mese all'inizio». State scegliendo di rimborsare più in fretta, non di prendere in prestito a condizioni più economiche.
Il bivio decisivo: il rimborso anticipato cambia le cose
Questa è la parte più spesso trascurata, e per molte persone la più importante.
Se prevedete di tenere il prestito per tutti i 30 anni, la differenza tra le due modalità è quei 71.000. Ma se prevedete di estinguere o vendere entro 5-10 anni, il quadro cambia del tutto:
- La rata costante rimborsa all'inizio soprattutto interessi, quindi il capitale scende pochissimo. Dopo 5 anni avreste pagato in totale circa 256.000, di cui solo circa 90.000 di capitale, lasciando 910.000 residui.
- Il capitale costante rimborsa il capitale più in fretta, quindi dopo 5 anni circa 167.000 di capitale è rimborsato, lasciando circa 833.000 residui.
Significa che se estinguete dopo 5 anni, il saldo residuo con capitale costante è circa 77.000 più basso: avete già versato quel capitale extra. Quei soldi non sono un guadagno; sono soldi che avete dato alla banca in anticipo.
Quindi la prova si riduce a: avete un uso migliore per quei soldi extra?
Tre domande da porsi
Domanda uno: la rata iniziale più alta è sostenibile?
Un primo mese di 5.361 con capitale costante contro 4.270 con rata costante è un divario di oltre mille. Se questo rende ogni mese stretto, non forzatevi verso il capitale costante. Un mutuo dura 30 anni, e il rischio di una rottura di cassa nei primi anni pesa molto più della differenza di interessi.
Molte banche richiedono che il reddito copra due volte la rata mensile. Scegliendo il capitale costante potreste non superare nemmeno l'approvazione. È un vincolo molto reale.
Domanda due: quanto a lungo pensate di tenerlo?
Più a lungo tenete, più conta il risparmio di interessi del capitale costante. Se potreste vendere o traslocare entro 3-5 anni, la differenza pratica tra le due si riduce molto: non ottenete il beneficio del risparmio di interessi a lungo termine, ma avete già versato capitale extra in anticipo.
Domanda tre: i vostri soldi hanno un altro uso?
Qui sta il punto. Se il tasso del mutuo è appena sopra il 3% e avete un canale di investimento stabile che rende il 4%+, tenere i soldi in mano è l'affare migliore e dovreste scegliere la rata più bassa della rata costante. Al contrario, se avete liquidi fermi su un conto corrente, il rimborso anticipato è di fatto un rendimento privo di rischio del 3%, e il capitale costante (o semplicemente versare capitale extra) vale di più.
Alcuni malintesi comuni
- «Il capitale costante è l'affare migliore» — non è esatto. Il prezzo unitario degli interessi è lo stesso; cambia solo il ritmo del rimborso. Se sia «più conveniente» dipende dal vostro costo-opportunità, non dalla modalità in sé.
- «Con la rata costante la banca ci guadagna di più» — il tasso è identico in entrambe. Quando una banca consiglia la rata costante, spesso è semplicemente perché l'approvazione è più facile (rata più bassa, requisito di copertura del reddito più basso), non necessariamente per spremervi.
- «Il rimborso anticipato dovrebbe sempre accorciare la durata» — non necessariamente. Accorciare la durata fa risparmiare più interessi ma lascia la rata invariata e magari ancora stretta; ridurre la rata migliora subito la liquidità. Sono due obiettivi diversi; scegliete secondo la vostra esigenza reale.
- «Prima si rimborsa anticipatamente, meglio è» — in linea di massima vero, dato che gli interessi sono addebitati sul capitale residuo, quindi prima riducete il capitale, più interessi futuri risparmiate. Ma verificate se la banca applica una penale per il rimborso anticipato (di solito una percentuale se rimborsate entro il primo anno, o un tetto al numero di volte all'anno).
Perché confrontare solo gli interessi totali inganna
A questo punto probabilmente lo vedete: confrontare solo gli interessi totali è fuorviante, perché le due modalità vincolano i vostri soldi per durate diverse.
L'approccio rigoroso è attualizzare i flussi di cassa a un unico istante e confrontare. Ma per un acquirente comune è eccessivo: le tre domande (sostenibilità della rata, durata di possesso, altri usi del denaro) bastano in pratica.
Un'altra avvertenza: i numeri sopra sono un calcolo statico a tasso fisso. Nella realtà il LPR si adegua e la vostra rata cambia con esso. Dopo la data di ridefinizione (di solito il 1° gennaio o l'anniversario dell'erogazione), la rata è ricalcolata al nuovo tasso.
Calcolarlo da sé è la via più affidabile
Gli articoli online usano ipotesi generiche, e la vostra situazione (importo del prestito, tasso, durata, se è un mutuo combinato) può cambiare sostanzialmente la conclusione. Fate voi stessi il confronto due volte:
Usate il calcolatore mutuo una volta per la rata costante e una per il capitale costante, e guardate tre numeri: quanto differisce la prima rata, quanto differiscono gli interessi totali e quanto differisce il capitale residuo alla fine del periodo che prevedete davvero di tenere. Quel terzo numero spesso guida la decisione più di tutti, eppure quasi nessuno lo calcola.
Tutto è calcolato localmente nel browser, quindi non c'è alcun problema di privacy nemmeno con le cifre reali del prestito.
Se volete sapere anche quale rata mensile può sostenere il vostro stipendio netto, abbinate questo al calcolatore dell'imposta sul reddito per ricavare lo stipendio netto prima di decidere. Mantenere la rata entro il 40% dello stipendio netto è un intervallo ragionevolmente sicuro.