Come usare il calcolatore di mutui
Per la maggior parte delle persone un mutuo è il debito più grande della vita, e il metodo di rimborso scelto ha un impatto notevole sugli interessi totali. Questo strumento calcola per intero entrambi i metodi principali, compresa la ripartizione periodo per periodo, così puoi decidere.
Rata costante e quota capitale costante
Rata costante (annua): l'importo totale della rata non cambia mai. All'inizio è composta soprattutto da interessi e pochissimo da capitale; con il tempo la quota capitale cresce. Il vantaggio è la rata fissa, che semplifica la pianificazione del flusso di cassa — adatta a chi ha uno stipendio stabile. Lo svantaggio è che gli interessi totali sono più alti rispetto alla quota capitale costante.
Quota capitale costante: la quota di capitale rimborsata ogni periodo è fissa (importo ÷ numero di periodi) e gli interessi si calcolano sul debito residuo, quindi la rata diminuisce mese dopo mese. Il vantaggio sono interessi totali minori, lo svantaggio una rata pesante all'inizio. Adatta a chi ha un reddito alto o prevede un calo del reddito.
Le formule sono:
- Rata costante =
capitale × tasso mensile × (1+tasso mensile)^periodi ÷ [(1+tasso mensile)^periodi - 1] - Quota capitale costante: capitale per periodo =
capitale ÷ periodi, interessi al periodo n =debito residuo × tasso mensile
Quale conviene
Guardando solo gli interessi totali, la quota capitale costante fa risparmiare di più. Su 1.000.000 in 30 anni al 3,1%, la differenza sugli interessi totali è tipicamente nell'ordine delle centinaia di migliaia. Ma la quota capitale costante comporta una rata iniziale decisamente più alta. Se quella differenza va in un altro investimento che rende più del tasso del mutuo, la rata costante non è necessariamente perdente.
Al contrario, se vuoi semplicemente una rata più bassa e più liquidità in mano, la rata costante è più adatta. La vera domanda non è quale sia "più conveniente", ma quale corrisponde al tuo flusso di cassa e alla tua capacità di far lavorare il denaro.
Sul tasso d'interesse
I tassi dei mutui si formano come tasso di riferimento (LPR) più o meno uno spread. Il tasso per scadenze oltre cinque anni viene rivisto di tanto in tanto, e i mutui esistenti si aggiornano al nuovo LPR alla data annuale di ridefinizione. Questo strumento calcola a tasso fisso, adatto a stime e confronti — gli importi effettivi delle rate sono quelli del contratto con la banca.
Riflettere sull'estinzione anticipata
Se l'estinzione anticipata convenga dipende dal confronto tra il tasso del mutuo e ciò che il tuo denaro potrebbe rendere altrove. Con un tasso del 3,1%, il costo opportunità dell'estinzione anticipata è alto se trovi un investimento a basso rischio con rendimento stabile oltre il 4%. Ma attenzione a due cose. Primo, in un mutuo a rata costante negli anni centrali e finali gli interessi sono una quota piccola del residuo, quindi l'estinzione anticipata fa risparmiare poco. Secondo, alcune banche applicano una penale per l'estinzione anticipata o ne limitano le tempistiche.
Domande frequenti
Perché il risultato non coincide esattamente con quello della banca?
Tre motivi comuni. La banca calcola gli interessi sui giorni effettivi, questo strumento su mesi interi. La banca può gestire in modo irregolare la prima o l'ultima rata. E una variazione del tasso durante il mutuo divide gli interessi su due tassi. I risultati qui servono per stima e confronto — fa fede il piano di ammortamento della tua banca.
Come funziona un mutuo misto?
Scegli "mutuo misto" e inserisci separatamente importi e tassi del mutuo commerciale e di quello dal fondo casa; lo strumento li calcola entrambi e li somma. I mutui dal fondo casa hanno un tetto che varia per città, e tutto ciò che lo supera passa solo dal mutuo commerciale: è per questo che esistono i mutui misti.
Posso passare dalla quota capitale costante alla rata costante a metà strada?
In genere sì, facendone richiesta alla banca. Alcune banche applicano una commissione o limitano la frequenza. Dopo il cambio, tutto viene ricalcolato su debito residuo e periodi rimanenti. Le regole variano per banca, quindi informati prima nella filiale che gestisce il tuo mutuo.
I miei dati vengono caricati?
No. Tutto viene calcolato nel tuo browser. Importo del mutuo, tasso e altri dati non lasciano mai il tuo dispositivo.