Как пользоваться ипотечным калькулятором
Для большинства людей ипотека — крупнейший долг в жизни, и выбор схемы погашения заметно влияет на общую сумму процентов. Этот инструмент полностью просчитывает обе распространённые схемы, включая разбивку по каждому периоду, чтобы вы могли принять решение.
Аннуитет и дифференцированный платёж
Аннуитет (равный платёж): общая сумма платежа за период неизменна. Поначалу в ней преобладают проценты, а доля основного долга мала; со временем доля основного долга растёт. Плюс — фиксированный месячный платёж, что упрощает планирование. Подходит наёмным сотрудникам со стабильным доходом. Минус: общая сумма процентов выше, чем при дифференцированной схеме.
Дифференцированный платёж: сумма погашения основного долга за период фиксирована (сумма кредита ÷ число периодов), проценты считаются на остаток, поэтому платёж уменьшается месяц за месяцем. Плюс — меньше общих процентов, минус — высокая нагрузка в начале. Подходит людям с высоким доходом или с ожидаемым снижением дохода.
Формулы такие:
- Аннуитет =
сумма × месячная ставка × (1+месячная ставка)^периоды ÷ [(1+месячная ставка)^периоды - 1] - Дифференцированный: основной долг за период =
сумма ÷ периоды, проценты в периоде n =остаток долга × месячная ставка
Что выгоднее
Если смотреть только на общую сумму процентов, дифференцированная схема экономит больше. На сумме 1 000 000 за 30 лет под 3,1% разница в общих процентах обычно измеряется сотнями тысяч. Но дифференцированный платёж означает заметно более высокий платёж в начале. Если эта разница идёт в другую инвестицию с доходностью выше ставки по ипотеке, аннуитет вовсе не обязательно проигрывает.
И наоборот: если вы просто хотите меньший месячный платёж и больше свободных денег, аннуитет подходит лучше. Настоящий вопрос не в том, что «выгоднее», а в том, что соответствует вашему денежному потоку и вашей способности заставить деньги работать.
О ставке
Ставки по ипотеке формируются как базовый индикатор (LPR) плюс или минус маржа. LPR для сроков свыше пяти лет периодически пересматривается, и действующие кредиты обычно переводятся на новый LPR в годовую дату переоценки. Этот инструмент считает по фиксированной ставке, что годится для оценки и сравнения — фактические суммы платежей определяются вашим договором с банком.
Размышления о досрочном погашении
Выгодно ли досрочное погашение, сводится к сравнению ставки по ипотеке с тем, что ещё может приносить ваши деньги. При ставке 3,1% альтернативная стоимость досрочного погашения высока, если вы находите низкорисковую инвестицию со стабильной доходностью выше 4%. Но учтите два момента. Во-первых, на средних и поздних годах аннуитета проценты составляют малую долю остатка, и досрочное погашение экономит мало. Во-вторых, некоторые банки берут штраф за досрочное погашение или ограничивают его по срокам.
Частые вопросы
Почему результат не совпадает с банковским до копейки?
Три частые причины. Банк начисляет проценты по фактическим дням, а этот инструмент — по полным месяцам. Банк может нестандартно обработать первый или последний период. И изменение ставки в течение срока делит проценты между двумя ставками. Результаты здесь — для оценки и сравнения; график платежей от банка является определяющим.
Как работает комбинированный кредит?
Выберите «комбинированный кредит» и укажите суммы и ставки коммерческого кредита и кредита из жилищного фонда отдельно; инструмент посчитает каждый и сложит. У кредитов из жилищного фонда есть лимит, разный по городам, и всё сверх него идёт только через коммерческий кредит — поэтому такие кредиты и существуют.
Можно ли на ходу перейти с дифференцированного на аннуитет?
Как правило да, по заявлению в банк. Некоторые банки берут комиссию или ограничивают частоту. После перехода всё пересчитывается по остатку долга и оставшемуся сроку. Правила отличаются по банкам, поэтому сначала уточните в отделении, которое ведёт ваш кредит.
Мои данные загружаются?
Нет. Всё считается в вашем браузере. Сумма кредита, ставка и прочие данные не покидают устройство.