Сразу к выводу: «цена единицы» процентов при обоих способах погашения абсолютно одинакова — и в том, и в другом случае проценты за месяц равны текущему остатку долга, умноженному на месячную ставку. Общая сумма процентов различается не потому, что один способ дешевле, а потому что равный основной долг в начале возвращает больше тела кредита, вы меньше должны, а меньший долг естественно порождает меньшие проценты.
Как только это укладывается, всё остальное встаёт на места.
Что на самом деле делает каждый способ
Равный платёж (аннуитет): общая сумма ежемесячного платежа фиксирована. Банк рассчитывает один размер платежа, и вы платите одинаковую сумму каждый месяц все 30 лет. В начале большая часть — проценты и малая — тело долга; со временем доля тела растёт.
Равный основной долг: тело кредита каждый месяц фиксировано (общий долг ÷ число периодов), а проценты за месяц прибавляются сверху. Поскольку долг постоянно падает, платёж снижается месяц за месяцем — наибольший в первый месяц, наименьший в последний.
Общее у них одно: проценты всегда равны «остаток долга × месячная ставка». Разница только в том, как быстро возвращается тело кредита.
Разберём на цифрах
Возьмём кредит 1 000 000, годовая ставка 3,1 % (месячная около 0,2583 %), срок 30 лет (360 периодов).
| Показатель | Равный платёж | Равный основной долг |
|---|---|---|
| Первый месяц | около 4 270 | около 5 361 |
| Последний месяц | около 4 270 | около 2 785 |
| Динамика платежа | постоянный | падает примерно на 7 в месяц |
| Всего процентов | около 537 000 | около 466 000 |
| Разница в процентах | Равный основной долг платит примерно на 71 000 меньше | |
Цифры ясны: равный основной долг экономит около 71 000 на общих процентах ценой того, что платёж первого месяца примерно на 1 090 выше и держится таким значительный отрезок.
Если взглянуть иначе: эти 71 000 не «сэкономлены» — они куплены за «1 090 больше в месяц в начале». Вы выбираете быстрее вернуть долг, а не дешевле занять.
Ключевая развилка: досрочное погашение меняет картину
Это часть, которую чаще всего упускают, и для многих она самая важная.
Если вы планируете держать кредит все 30 лет, разница между способами — те самые 71 000. Но если вы планируете полностью погасить или продать в течение 5–10 лет, картина полностью меняется:
- Равный платёж в начале гасит в основном проценты, поэтому тело долга снижается совсем немного. За 5 лет вы заплатили бы в сумме около 256 000, из которых тела долга лишь около 90 000, и осталось бы 910 000.
- Равный основной долг возвращает тело быстрее, поэтому за 5 лет погашено около 167 000 тела, и остаётся около 833 000.
Это значит: если погасить полностью через 5 лет, остаток при равном основном долге будет примерно на 77 000 меньше — вы уже внесли эту сумму дополнительного тела. Эти деньги не выигрыш; это деньги, которые вы отдали банку раньше.
Так что проверка сводится к вопросу: есть ли у вас лучшее применение для этих дополнительных денег?
Три вопроса к себе
Вопрос первый: посильна ли повышенная начальная плата?
Первый месяц 5 361 при равном основном долге против 4 270 при равном платеже — разрыв более тысячи. Если из-за этого каждый месяц становится туго, не загоняйте себя в равный основной долг. Ипотека тянется 30 лет, и риск кассового разрыва в первые годы перевешивает разницу в процентах.
Многие банки требуют, чтобы доход покрывал ежемесячный платёж двукратно. С равным основным долгом вы можете даже не пройти одобрение. Это вполне реальное ограничение.
Вопрос второй: как долго вы планируете держать кредит?
Чем дольше держите, тем важнее экономия процентов от равного основного долга. Если вы, возможно, продадите или переедете в течение 3–5 лет, практическая разница между способами сильно съёжится — вы не получите выгоды долгосрочной экономии процентов, но уже переплатили тело авансом.
Вопрос третий: есть ли у ваших денег другое применение?
Вот здесь суть. Если ставка по ипотеке чуть выше 3 %, а у вас есть стабильный канал вложений с доходностью 4 %+, оставить деньги на руках выгоднее, и вам стоит выбрать меньший платёж равного платежа. Наоборот: если свободные деньги лежат на текущем счёте, досрочное погашение фактически является безрисковой доходностью 3 %, и равный основной долг (или просто дополнительное погашение тела) стоит больше.
Несколько распространённых заблуждений
- «Равный основной долг выгоднее» — неточно. Цена единицы процентов одна и та же; различается только ритм погашения. «Выгоднее» ли это, зависит от ваших альтернативных издержек, а не от самого способа.
- «При равном платеже банк больше на вас зарабатывает» — ставка при обоих способах идентична. Когда банк рекомендует равный платёж, это часто просто потому, что одобрение легче (ниже платёж, ниже требование к покрытию доходом), а не обязательно чтобы вас обобрать.
- «Досрочное погашение всегда должно сокращать срок» — не обязательно. Сократить срок выгоднее по процентам, но платёж остаётся прежним и, возможно, всё ещё тугим; уменьшить платёж сразу улучшает cashflow. Это две разные цели; выбирайте по фактической потребности.
- «Чем раньше досрочно погасить, тем лучше» — в целом верно, поскольку проценты начисляются на остаток долга, так что чем раньше вы снизите тело, тем больше будущих процентов сэкономите. Но проверьте, берёт ли банк комиссию за досрочное погашение (обычно это процент при погашении в первый год или ограничение на число раз в год).
Почему сравнение только общих процентов вводит в заблуждение
Теперь вы, вероятно, видите: сравнение только общих процентов обманчиво, потому что два способа связывают ваши деньги на разный срок.
Строгий подход — дисконтировать денежные потоки к одной точке во времени и сравнить. Но для обычного покупателя это избыточно — трёх вопросов (посильность платежа, срок владения, другое применение денег) на практике достаточно.
Ещё одно предупреждение: числа выше — статический расчёт при фиксированной ставке. В действительности LPR корректируется, и ваш платёж меняется вместе с ним. После даты переоценки (обычно 1 января или годовщина выдачи) платёж пересчитывается по новой ставке.
Посчитать самому — самый надёжный путь
Статьи в сети используют общие допущения, а ваша собственная ситуация (сумма кредита, ставка, срок, комбинированный ли он) может существенно изменить вывод. Проведите сравнение дважды сами:
Воспользуйтесь ипотечным калькулятором один раз для равного платежа и один раз для равного основного долга и посмотрите на три числа: насколько отличается первый платёж, насколько отличаются общие проценты и насколько отличается остаток долга к концу срока, который вы реально планируете держать. Именно третье число чаще всего определяет решение, но большинство его никогда не считает.
Всё считается локально в вашем браузере, так что о приватности беспокоиться не нужно даже с реальными цифрами кредита.
Если хотите также узнать, какой ежемесячный платёж выдержит ваш доход на руки, соедините это с калькулятором подоходного налога, чтобы вычислить чистую зарплату перед решением. Удерживать платёж в пределах 40 % дохода на руки — довольно безопасный диапазон.